¿COMO ADQUIRIR UNA VIVIENDA EN REPUBLICA DOMINICANA?
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¿COMO ADQUIRIR UNA VIVIENDA EN REPUBLICA DOMINICANA?

 
1. INVERTIR O COMPRAR, USTED DECIDE
Miles de familias adquieren su vivienda anualmente en la Republica Dominicana. Las razones de estas adquisiciones van desde la formación de nuevas parejas, las necesidades de una casa nueva, mucho mas grande, un mejor lugar, una casa mas pequeña o una mejor y mas segura rentabilidad de su capital. A nosotros no nos importa tanto cual es la razón que usted tiene para comprar, lo que si nos interesa es que al recomendarle una inversión esta "se ajuste a sus necesidades familiares, posibilidades económicas y primordialmente, que cumpla los requerimientos de una buena inversión".

Para que usted se sienta seguro de la decisión que ha de tomar, le recomendamos responder las siguientes preguntas;

¿En que condiciones se encuentra el inmueble que le interesa comprar?
¿Esta este próximo a sus centros de interés (centros comerciales, colegios, transportación publica, trabajo, etc.)?
¿Esta habitado por su dueño, por un inquilino, desocupado o en construcción?
¿En que tiempo podría usted disponer de su vivienda?
¿A su familia, le gusta el vecindario?, conoce usted este vecindario?
¿Por que le interesa a usted, a su esposa y a sus hijos esta vivienda?

 
EXISTEN VARIAS FORMAS PARA ADQUIRIR UNA VIVIENDA EN LA REPUBLICA DOMINICANA.
Primera Forma: Compra en Efectivo:
Es la forma menos común. El interesado (comprador) pacta con el propietario (vendedor), mediante un Contrato Notarial, la entrega del precio acordado y ordena la elaboración de las escrituras previa cancelación de las cargas y gravámenes, si las hubieres, así como todo tipo de arreglos a que hayan llegado y recibe su casa "libre de cargas y gravámenes", o sea sin deudas.

Este paso conlleva al pago de los impuestos de transferencia y el deposito de las escrituras (los duplicados de Títulos, junto a las Actas de Desgrávameles) en las oficinas del Registrador de Títulos correspondiente, para que este proceda a realizar la transferencia oficial de la propiedad.

Este método de compra es poco usual, pues la mayoría de las familias no cuentan con el dinero necesario para formalizar la compra.

Segunda Forma: Permuta, Trueque o Cambio:
Cosiste en cambiar algo de valor, muebles o inmuebles, por la vivienda (inmueble) que le interesa. Ej. Permutar una finca, un negocio, un carro, un solar, certificados de depósitos, acciones, bonos, pinturas, cuadros, por una casa.

Este tipo de negocio se hace con frecuencia en las Agencias de Bienes Raíces, las cuales se ocupan de llenar todo tipo de tramites y papeleos
Tercera Forma: Asumiendo las Deudas (traspaso):
Ocurre un traspaso cuando el derecho de propiedad es transferido sin liquidar las deudas hipotecarias, las cuales asume el comprador, mediante este acto, el comprador le entrega al vendedor, la diferencia del precio de venta pactado menos la deuda y se compromete a continuar pagando el balance de la , o las, hipotecas existentes. El nuevo dueño asume las hipotecas actuales y continua pagando las mismas.

En ocasiones, existen hipotecas que no son transferibles, o si lo son, pudieran estar condicionadas a cierta restricciones. Es preferible, en este caso, verificar con el banco o entidad a quien se esta pagando el préstamo si la hipoteca es trasferible o no.

Dentro de esta alternativa, deben analizarse los tipos de interés de las hipotecas a asumir, pues podría darse el caso de que el interés de la hipoteca sea mayor que el prevaleciente en el mercado. De ahí la importancia de la asesora previa pues podría convenirle solicitar un nuevo financiamiento de la deuda con la finalidad de bajar la cuota mensual y discutir cláusulas mas ventajosas para usted.
Cuarta Forma: Compra con Financiamiento:
Mediante la obtención de un préstamo hipotecario con una Asociación de Ahorros y Prestamos, Banco hipotecario, Comercial o de Fomento, usted podría adquirir o refinanciar la propiedad deseada, ¡al interés del mercado!. Siempre que consulte a su Agente Inmobiliario el cual le recomendara la mejor oferta.

También podría optar por solicitar refinanciamiento de la hipoteca actual. Este mecanismo de comprar su propiedad, con una inversión menor, consiste en cancelar el gravamen, anterior (hipoteca existente) estableciendo un nuevo préstamo.
Quinta Forma: El Comodato:
Otra forma de suplir la necesidad de techo, sin tener que invertir los ahorros que usted no posee, es el comodato.

El comodato o préstamo de uso es un contrato por el cual una persona, física o moral, llamada comodante, entrega gratuitamente una casa, mueble o inmueble, a otra persona, llamada comodatario para que se sirva de ella y la devuelva después de haber hecho el uso convenido.

Este tipo de contrato recomendamos ponerlo mas en practica en la Republica Dominicana pues aunque en la actualidad lo estamos empleando en los bateyes, no le estamos dando el uso que podría dársele para la solución a la problemática habitacional. A través del comodato podríamos suplir la mayor parte de las viviendas que necesitan nuestros trabajadores o servidores: públicos y privados, sin que esto represente un gasto.

El comodato ofrece grandes ventajas tanto a los empleados o trabajadores como a las empresas, ya que no necesariamente, estas tienen que comprar o construir una nueva unidad cuando un nuevo empleado califica para ella pues podría ser que otro ya no pertenezca a la empresa o haya sido removido de su puesto desocupe el inmueble que el nuevo empleado necesita, lo que permite economías y repercute en la permanencia de los recursos humanos, principalmente, de aquellos que han adquirido la experiencia que la empresa demanda y en cuanto a la familia de este empleado, ni ¡hablar!.

El comodato consiste en la entrega del inmueble y sus mejoras en calidad de préstamo, al que lo pide , para que lo utilice, y no para que haga propietario ni inquilino. El propietario o comodante retiene su propiedad y posesión. El comodatario lo que adquiere, a través de este convenio es, el uso del inmueble y sus mejoras, por el tiempo del acuerdo, el cual podría estar sujeto a la permanencia del empleado al servicio de la empresa y/o a varios meses después de que termine el contrato de trabajo.

La característica principal de este contrato es que el mismo debe ser gratuito y que el inmueble debe ser devuelto al propietario y/o comodante en las mismas condiciones en que fue entregado, por lo que la desocupación del inmueble esta garantizada. Desde luego que esta solución a la problemática habitacional podría encontrar algunos inconvenientes fiscales que deben ser analizados detenidamente y conquistados por la clase trabajadora.
La Sexta Forma para Adquirir su Vivienda es Construyéndola !Justo a la Medida¡
Para que usar diseños estándares cuando se puede hacer uno exclusivo?

Si luego de estudiar las ofertas existentes decide construir su propia vivienda, quizás sea lo mas conveniente contratar una firma constructora que disponga de técnicos capacitados, buena administración y sentido de responsabilidad. Aquí lo básico es el solar; poco importa que tenga o no capital para construir.

¡Anímese! Las mejoras pueden ser construidas con financiamiento bancario. Si ya usted posee el solar, visite a su agente de la propiedad inmobiliaria, el esta en capacidad para recomendarle tanto la firma constructora como la fuente de financiamiento mas conveniente. Asegúrele un buen contrato de construcción, las fianzas por responsabilidad civil, la exclusividad o no del diseño y la canalización oportuna de los recursos, así como que otros factores, importantes parar usted, estén previstos, es también otra de la especialidades que puede brindarle su agente de la propiedad inmobiliaria. ¡Al menor costo!.
Si aun no ha Adquirido su Solar, ¡Mucho Mejor!
El agente de la propiedad inmobiliaria es la persona mas indicada para ayudarle en su selección, el conoce el sector de su preferencia, desde un ángulo deferente al suyo; sabe cuales son las ofertas, los precios y otras características de las tierras y del vecindario que a usted le interesa.

Si aun así, usted decide construir por cuenta propia, le recomendamos ser preventivo e investigativo.

Si usted no obtiene en el mercado la vivienda que necesita al justo precio, constrúyala usted mismo pero... ¡cuidado!... existen casos en donde los materiales de construcción cuestan mas en la ferretería que en la obra terminada. Adema es un error pensar que la vivienda construida por usted, con diseños exclusivos le resultara menos costosa que las efectuadas por constructoras ya experimentadas, en serie o no.

Analice las oferta que le presentamos en esta guía y llame a su agente inmobiliario, para mayor información.
La Séptima Forma de Adquirir una Vivienda es Alquilándola.
Si pesar de los pesares, usted ha estudiado todas las posibilidades de comprar o si usted necesita un poco mas de tiempo para ahorrar el inicial, no tiene porque preocuparse demasiado.

Alquiler una casa podría ser una solución (transitoria) y es por ello que le recomendamos seguir las siguientes instrucciones:

PRIMERO: Llamar a las agencias de Bienes Raíces que aparecen en esta guía telefónica que se dedican a alquilar, o a los propietarios y agencias que publican sus inventarios en la prensa escrita, diariamente.

SEGUNDO: Visitar los sectores de su preferencia, tomar nota de todos los letreros que dicen “se alquila” y preguntar todo lo que desea saber sobre la propiedad.

TERCERO: Visitar a la agencia o al propietario personalmente y pedir que le muestre la propiedad o le indique cualquier detalle que usted no haya podido indagar por su propia cuenta.

CUARTO: Llenar su solicitud de clasificación y aportar las pruebas de su solvencia moral y económica, así como la de su fiador comercial; preferiblemente por escrito, y depositarla a su Agente de propiedad Inmobiliaria y/o al propietario.

Las agencias de Bienes Raíces suministran formularios de solicitud, completamente gratis, que usted puede llenar, sin compromisos para ambas partes y le facilitan conocer la propiedad sin costo alguno para usted.

Tanto para adquirir su vivienda, no importa cual sea la forma seleccionada por usted, puede auxiliarse del formulario anexo, cuyo empleo, si no lo sabe, puede enseñarle cualquier Agente de la propiedad Inmobiliaria.

QUINTO: Esperar su calificación. Otras familias pueden estar interesadas en la casa que usted desea es por ello que el agente de la propiedad inmobiliaria depura las solicitudes en el mismo orden en que le son depositadas.

Le recomendamos, si desea conseguir una buena propiedad, llenar varias solicitudes, a distintas agencias, y sugerirles que le avisen cuando entre la propiedad que a usted le interesa y puede pagar. En principio, su clasificación debe ser gratuita. Esto facilita el trabajo del agente inmobiliario.

Solo si usted ha sido precalificado le recomendamos dar el Sexto paso.

SEXTO: Discuta los términos de su contrato, asegúrese que el mismo refleja el acuerdo entre las partes y discuta las cláusulas no favorables para usted.

En la actualidad, el agente de la propiedad inmobiliaria solo le facturara el equivalente a una mensualidad por concepto de honorarios y otros gastos, cuando su solicitud haya sido depurada y usted haya cumplido con todos los requisitos para ocupar el inmueble, en calidad de inquilino; el equivalente a otra mensualidad le será cobrada para abrir una cuenta de ahorros a su nombre, en el Banco Agrícola y así cumplir con disposiciones legales vigentes y el equivalente a un mes de renta por adelantado, el reparaciones que amerite el inmueble.

Otro tipo de garantía solo son solicitadas en aquellos que no puedan demostrar su solvencia moral y económica, satisfactoriamente.

SEPTIMA Forma: Tramitar su Compra a través de Bienes Nacionales.

Aunque se supone que es e todos conocidos, la forma en que se tramita la compra de una unidad habitacional o de un solar a través de las oficinas de Bienes Nacionales, la cual se encuentra ubicada en la ciudad de Santo Domingo, consideramos de gran interés, resumir los pasos que deben dar, las familias dominicanas, para aplicar a una de la viviendas que son construidas con fondos del Estado Dominicano. No con los fondos de uno u otro gobernante, como muchos creen, sino con los recursos que llegan al Estado por concepto de los impuestos (directos e indirectos) que todos pagamos y que por lo tanto son construidas con nuestros propios recursos, aunque indirectamente. Es por ello que usted tiene derecho aplicar para que le sea otorgada una de estas viviendas.

Además, porque nuestra Constitución especifica, que entre las tantas responsabilidades del Estado, la vivienda y mas específicamente “el préstamo para la vivienda en condiciones socialmente ventajosas” es una de las principales obligaciones del Estado Dominicano. De ahí que si usted estudia todas la posibilidades que le hemos presentado y determina que no puede adquirir su propiedad, bajo ninguna de las opciones que le indicamos, proceda a solicitarla al Estado dominicano, a través de las oficinas de Bienes Nacionales.

Pasos que usted debe dar para solicitar una vivienda de interés social a través de Bienes Nacionales.

1. Formalizar su solicitud de vivienda en Bienes Nacionales, mediante formulario impreso.

2. Depositar una Constancia de no deuda a esas instituciones la cual emite esta Oficina. Además:

a)- Anexar fotocopia de las cedulas de los adultos que van a habitar el inmueble.

b)- Actas de nacimiento de los menores bajo su dependencia.

3. Carta certificada de no propiedad, la cual debe tramitarse a través de la Oficina
Nacional de Catastro.

4. Carta de trabajo del solicitante, de su cónyuge y de los demás adultos que habitan
el inmueble.

5. Si el solicitante es casado, deberá anexar acta de matrimonio.

6. Cuenta de ahorros.

7. Constancia de situaciones económicas actual.

OTAVA Forma: Solicitándola a través del Instituto Nacional de la Vivienda (INVI).

Una de las tantas formas que usted dispone para conseguir una viviendas es solicitándola a través del Instituto Nacional de la Vivienda (INVI).
PERO… ¿Qué es el INVI?
Es el organismo rector del sector vivienda, creado en fecha 10 de mayo del año 1962, mediante la Ley No.5892, con carácter autónomo, personalidad jurídica, patrimonio propio y duración indefinida. Sus recursos provienen de los aportes que le da el Estado, de la recuperación de sus inversiones y de donaciones y prestamos nacionales e internacionales.
¿QUE HACE?
El INVI presta servicio habitacionales a las familias de menores ingresos del país, para el mejoramiento, saneamiento o ampliación de sus viviendas y a través de la venta de las viviendas que produce. El INVI ofrecer servicio a personas individuales y especialmente a grupos de pobladores organizados en torno a la vivienda, en la zona urbana y rural.
Los servicios que presta se agrupan en:
1. Acciones habitacionales
1.1 Asistencia Crediticia (en materiales de
construcción o en dinero)

1.2 Asistencia Técnica
2. Soluciones Habitacionales
2.1 Saneamiento de la Vivienda

2.2 Mejoramiento de la Vivienda

2.3 Solar con Servicios

2.4 Mejoramiento Habitacional y Desarrollo
Familiar
3. Producción de Viviendas Nuevas
3.1 Vivienda Progresiva

3.2 Vivienda Terminada

3.3 Conjunto Habitacionales
4. Subsidio Habitacional (ver cuadro anexo)
¿POR QUE ACCIONES Y SOLUCIONES HABITACIONALES?
-Un gran número de las viviendas existentes en el país pueden ser mejoradas, ampliadas o saneadas.

-El INVI debe distribuir sus escasos recursos de manera equilibrada, entre la población que debe atender, para lograr una mayor cobertura.

-La mayor parte de las familias no disponen de los ingresos suficientes para optar por un financiamiento de una vivienda nueva.

-Las familias que califican para financiamiento, en la mayoría de los casos, no disponen de suficientes ahorros para pagar el inicial y los gastos de cierre del préstamo bancario.
¿COMO FUNCIONA?
El INVI esta integrado por la Oficina central y las Delegaciones Regulaciones del Cibao y del Sur. En la Oficina Central se formulan las políticas, estrategias, planes y programas de la Institución y se norman y controlan el cumplimiento de las metas, actividades y tareas programadas a nivel nacional y ejecutan las correspondientes a su área de representatividad.

Las Delegaciones Regulaciones aplican las políticas y estrategia dictadas por la Central y ejecuta los planes y programas correspondientes a la región que representa.
¿COMO SE SOLICITA EL SERVICIO HABITACIONAL?
El INVI orienta a los interesados a través de las unidades del área Social de su Oficina Central o de la Regional correspondiente.
Fundamentalmente, la persona interesada en obtener un servicio habitacional debe demostrarle al INVI lo siguiente:

- Que es dominicano y tiene una familia constituida y estable.

- Que no posee vivienda, o que de tenerla, este en condiciones precarias o en situación de emergencia.

- Que sus ingresos familiares son suficientes para pagar las cuotas que correspondan, según el tipo de solución escogida.

- Que tiene solvencia mora.

- Que dispone de una contrapartida ahorrada que puede apostar a su solución habitacional.
¿POR QUE EL INVI PREFIERE TRABAJAR CON POBLADORES ORGANIZADOS?
Se fomenta la iniciativa y la integración de los miembros de la comunidad en pro de su desarrollo.

Se le asignan responsabilidades a los pobladores en la promoción, conformación y mantenimiento de su hábitat.

Con la suma de es esfuerzo se construye y administra a un menor costo.

Porque se crean fuentes de empleos para los integrantes de las organizadores.

Se promueve la capacitación a través del trabajo colectivo
¿QUE VENTAJAS OFRECE EL SERVICIO HABITACIONAL DEL INVI?
El servicio prestado se otorga según la capacidad de endeudamiento del beneficiario.
Las condiciones son variables, según los ingresos de los solicitantes, a familias mas pobres se les subsidia mayor parte del costo y se le dan facilidades y condiciones según sea el caso.

Se aceptan garantías hipotecarias, prendarías y solidarias en el otorgamiento de los créditos.

Las tasas de interés son dos puntos mas bajas que las de las Asociaciones de Ahorros y Prestamos.

El plazo en que debe ser pagada la deuda es mayor mientras mas pobre sea la familia, etc.
¿POR QUE SE DEBE CUMPLIR OPORTUNAMENTE CON LOS COMPROMISOS DE PAGO CON EL INVI?
Para que el INVI pueda atender las necesidades habitacionales de otras familias.

Para que la familia pueda conservar la vivienda, aun después del fallecimiento del adjudicatario.

Para hacer valer el seguro de vida, incendios, terremotos y de huracanes.

Para que participe de los incentivos que ofrece el INVI a los adquirientes que tienes sus cuentas al día y/o salden sus balances por adelantados.

Con el propósito de proteger a las familias beneficiarias, y cumpliendo con el interés social, las viviendas que construye el INVI han sido constituida en Bien Familiar, por lo que dichos inmuebles no podrán ser transferidos en ningún tiempo a otras personas, aunque hayan sido pagados en su totalidad, salvo condiciones especiales mencionadas en la ley 1024 del 24 de octubre del 1928 y l autorización del INVI, como señala la ley 472 del 2 de noviembre de 1964.

Reconocemos que esta disposición entorpece el libre mercado y obstruye el rebosamiento de los proyectos habitacionales del Sector Publico, por la imposibilidad de acceder al crédito y al libre mercado.

El INVI no reconoce los traspasos bajo firma privada por Acto Notarial, a excepción de los efectuados dentro del INVI. Advertimos a los inversionistas, compradores, vendedores y Agentes Inmobiliarios que hasta tanto no se disponga de otra legislación se abstengan de realizar transacciones con estos inmuebles, ya que pueden ser sujetos de acciones penales por violación a las disposiciones legales vigentes.
Las oficinas principales del INVI se encuentran en la :

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